030 - 2 391 321

Gesplitst maar ondeelbaar: appartementsrecht

Als bewoner van een appartement bent u mede-eigenaar van het appartementencomplex. Als gevolg hiervan bent u onder meer medeverantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, een voldoende gevuld reservefonds, het voldoende verzekerd zijn om financiële risico’s af te dekken en voor de schulden van de Vereniging van Eigenaren. Bij aankoop van een appartement is het daarom verstandig om na te gaan of het VvE-bestuur de juiste maatregelen neemt cq heeft genomen. Informatie hierover vindt u terug in belangrijke documenten als de akte van splitsing, het modelreglement en het huishoudelijk reglement.

Rechten en plichten opgenomen in de akte van splitsing

In de akte van splitsing vindt u terug welk gedeelte van het gebouw u als privégedeelte mag aanmerken. Ook valt in de akte van splitsing terug te vinden voor welk aandeel iedere eigenaar verplicht is bij te dragen in de schulden en de kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen.

Rechten en plichten opgenomen in het modelreglement
Een groot aantal regels geldt voor alle VvE’s. Daarom heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie deze regels vastgelegd in het modelreglement. Hierin vindt u de rechten en plichten terug van eigenaren en gebruikers. Te denken valt dan aan informatie over aandelen die door splitsing in appartementsrechten ontstaan, de verdeling van schulden en kosten waarbij het onderhoud van de gemeenschappelijk ruimten een belangrijke rol speelt, consequenties wanneer een eigenaar zijn verplichtingen niet (tijdig) nakomt en regels over de verplichting verzekeringen af te sluiten.

Rechten en plichten opgenomen in het huishoudelijk reglement
Het huishoudelijk reglement is doorgaans een praktische aanvulling op het reglement van splitsing. Hierin leest u de spelregels die de bewoners in acht moeten nemen om hun eigen woongenot en dat van anderen te waarborgen.

Wees alert op een VvE die geen activiteiten ontplooit!
Bij een dergelijke slapende VvE is de kans namelijk groot dat de appartementseigenaren het onderhoud van het gebouw sterk hebben verwaarloosd, de verzekeringen niet op orde zijn en er sprake is van betaalachterstanden. Doen zich in zo’n geval calamiteiten voor dan zijn de gezamenlijke eigenaren elk voor hun aandeel financieel aansprakelijk.

Naast de gewone woonlasten heeft een appartementseigenaar te maken met servicekosten
Servicekosten worden aangewend om de begrote kosten voor het volgend jaar en de komende jaren te kunnen betalen en voor het op peil brengen en houden van het reservefonds. Dit fonds is bedoeld om toekomstige grote uitgaven aan onderhoud te kunnen bekostigen. De eigenaren kunnen door middel van inspraak en stemming tijdens de vergadering invloed uitoefenen op de hoogte van de servicekosten.

Voorbeeld: stel dat een meerderheid van mening is dat de buitenkozijnen vervangen moeten worden, terwijl u vindt dat die nog wel een paar jaar mee kunnen. In dat geval moet u toch aan de vervanging meebetalen. Blijft een eigenaar in gebreke om zijn deel van de servicekosten te betalen, dan kan het bestuur van de vereniging na een aanmaning de vordering uit handen geven aan B&D Juristen.

Op grond van de bepalingen in het modelreglement sluit het bestuur van de VvE op naam van de VvE een aantal verzekeringen af
Deze verzekeringen bieden dekking voor schade aan het appartementencomplex door water, storm, brand en ontploffing, maar bijvoorbeeld ook voor aansprakelijkheid. In de verzekeringen moet een speciale clausule worden opgenomen welke de vereniging beschermt tegen de gevolgen van bepaalde handelingen van een individuele eigenaar. Daarnaast sluiten de meeste eigenaren zelf ook aanvullende verzekeringen af. Gedacht kan dan worden aan inboedel- of kostbaarhedenverzekering, aansprakelijkheids- en rechtsbijstandsverzekering.

Voorbeeld:
stel een appartementsgebouw dat verzekerd is voor een herbouwwaarde van € 750.000,-, loopt een brandschade van € 200.000,- op. Een expertisebureau stelt vast dat de eigenlijke herbouwwaarde van het pand voor de brand € 1.000.000,- is. Dat betekent dat het appartementsgebouw voor € 250.000,- onderverzekerd is. De schadevergoeding is dan niet 100% maar slechts 75% van de schade, dus € 150.000,-. De resterende € 50.000,- moet opgebracht worden door de gezamenlijke eigenaren. Bij een VvE van vier appartementen betekent dit dat elke appartementseigenaar (bij gelijke verhoudingen in akte van splitsing) € 12.500,- moet bijdragen.

Overlast
De wet bepaalt dat de vergadering van eigenaren bevoegd is regels op te stellen voor het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Die regels kunnen worden vastgelegd in een huishoudelijk reglement. Wel moet erop gelet worden dat die regels niet in strijd zijn met de bepalingen in het splitsingsreglement. Is dat wel het geval dan is het splitsingsreglement leidend. In de praktijk kan het splitsingsreglement ook regelingen over het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten bevatten. Bijvoorbeeld in verband met het houden van huisdieren, het ophangen van de was op de balkons, het soort zonweringen en het aanbrengen van harde vloerbedekking.

Als het splitsingsreglement dat toestaat, mogen ook in het huishoudelijk reglement bepalingen opgenomen worden over het gebruik van de privégedeelten. Zegt het splitsingsreglement daar niets over, dan mag het huishoudelijk reglement geen voorschriften bevatten die betrekking hebben op de privégedeelten. In elk geval hoeft een eigenaar niet te accepteren dat een medebewoner hem onredelijke overlast toebrengt. In het splitsingsreglement is namelijk standaard de zin opgenomen dat een eigenaar/gebruiker geen onredelijke hinder aan anderen mag toebrengen.
Overtreedt een bewoner die regel dan kan bijvoorbeeld de VvE nakoming ervan vorderen door middel van een dwangsom. Ook kan de VvE eisen dat de veroorzaker het reglement naleeft. Want een van de taken van de VvE is erop toezien dat de appartementseigenaren hun verplichtingen ten opzichte van elkaar nakomen. Het gaat dan om verplichtingen die opgelegd worden door de wet, de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement.

Het splitsingsreglement helpt de VvE vaak in die taak door de mogelijkheid van ‘sancties’ te bieden. Zo kan de veroorzaker eerst een waarschuwing krijgen en, als dat niet helpt, een boete worden opgelegd. Bij ernstige overlast kan de VvE zelfs besluiten de veroorzaker het gebruik van zijn privéruimte te ontzeggen. Het gaat dan uiteraard om een zeer zware maatregel. Daarom zijn daaraan formaliteiten verbonden. Zo kan de veroorzaker vernietiging van het besluit vragen aan de Kantonrechter. Wel moet hij dat doen binnen een maand nadat hij van het besluit kennis kon nemen.