030 - 2 391 321

Bouwrecht

Helaas loopt de koop van een nieuw of bestaand appartement niet altijd volgens plan en wordt u soms geconfronteerd met een gebrek aan de woning. Heeft u een geschil met uw aannemer vanwege een gebrek aan de woning? Of ontdekt u na de overdracht van een bestaand appartement nog gebreken waarvan u vermoedt dat de verkopende partij hiervoor aansprakelijk is?

Het bouwrecht is te vinden in de wet maar ook in de gerechtelijke uitspraken die gebaseerd zijn op de verschillende wetgeving. Daarnaast is veel specifiek bouwrecht in geval van de koop van een nieuwbouwwoning geregeld in de koop-/aannemingsovereenkomst en in de van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Met name voor de wijze waarop in geval van geconstateerde gebreken gehandeld dient te worden, is van belang welke algemene voorwaarden van toepassing zijn. Voorbeelden van dergelijke voorwaarden die op de inhoud van elkaar afwijken zijn de UAV, de AVA en de GIW/Woningborg/SWK voorwaarden. Bij laatstgenoemde voorwaarden is er naast de gebrekenregeling ook sprake van een garantieregeling. Worden er geen voorwaarden van toepassing verklaard, dan gelden de wettelijke regels zoals vastgesteld in het Burgerlijk Wetboek.

Gebreken in een nieuwbouwappartement
Bij de oplevering van een nieuwbouw appartementencomplex kunnen er gebreken worden geconstateerd in zowel de gemeenschappelijke ruimtes als in een privégedeelte. Zo kan de lift een defect hebben of kan een badkamerkraan lek zijn. Deze gebreken dienen bij de oplevering van de betreffende ruimte gemeld te worden aan de aannemer en genoteerd te worden op het proces-verbaal van oplevering. Wanneer zichtbare gebreken niet worden gemeld, dan kan de koper de aannemer hiervoor niet meer aanspreken.

Voorts zijn er gebreken die pas na de ingebruikname van de woning worden ontdekt en die niet zichtbaar waren bij de oplevering. Er kan ook sprake zijn van gebreken die verborgen waren op het moment van oplevering maar dermate ernstig zijn dat zij de hechtheid en de samenhang van het gebouw in gevaar brengen. Of de aannemer de bij de oplevering onzichtbare gebreken dient te herstellen hangt onder meer af van het feit of het gebrek is toe te rekenen aan de aannemer en of het gebrek tijdig is gemeld.

Weigert de aannemer een opleverings- en/of constructiegebrek of een verborgen gebrek te herstellen waarvoor hij wel aansprakelijk is, dan moet de aannemer schriftelijk in gebreke worden gesteld waarbij de aannemer een termijn wordt gesteld om alsnog het herstel uit te voeren. Heeft de aannemer het gebrek na afloop van de gestelde termijn niet hersteld, dan verkeert de aannemer in verzuim.

Geschillen die voortvloeien uit het bouwrecht worden veelal aan een arbitragecommissie voorgelegd. Een arbitrageprocedure is informeler dan een procedure bij de Rechter, maar heeft eveneens een bindende uitspraak tot gevolg waar beide partijen zich aan te houden hebben. Aan welke instantie een geschil moet worden voorgelegd, wordt veelal geregeld in de onderliggende koopovereenkomst of algemene voorwaarden. Bel ons gerust om met u te bepalen aan welke instantie het geschil kan worden voorgelegd.

Gebreken in een bestaand appartement
Ook na de overdracht van een bestaand appartement kunt u met een gebrek worden geconfronteerd. Kunt u de verkopende partij hiervoor nog aansprakelijk stellen? In beginsel koopt u de woning in de staat waarin deze zich bevindt inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Meestal bent u dan ook zelf verantwoordelijk hiervoor. Er kan echter sprake zijn van een verborgen gebrek of een gebrek dat dusdanig ernstig is dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, waarvoor de verkopende partij aansprakelijk is. Aan het aansprakelijk stellen van de verkopende partij zijn echter diverse voorwaarden verbonden.

Er zijn ook gebreken waarvoor u niet zelf, maar de VvE aansprakelijk moet worden gehouden. Stel, er springt een waterleiding waardoor schade ontstaat. Als in de splitsingsakte of in het reglement staat vermeld dat de waterleidingen tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, dan dient de VvE opdracht te geven tot herstel en de gemaakte kosten te voldoen. Maar staat er in de akte vermeld dat de leidingen tot uw privégedeelte behoren en is de leiding in uw privégedeelte lek? Dan bent u zelf aansprakelijk voor herstel en betaling.

Verbouwingen in het privégedeelte
De eigenaar van een appartement mag in beginsel in het privégedeelte veranderingen aanbrengen zonder dat daarvoor toestemming nodig is van de andere eigenaren. De andere delen van het gebouw mogen hiervan echter geen nadeel ondervinden. Wel geldt de verplichting de Vereniging van Eigenaren op de hoogte te stellen van de verbouwing.