030 - 2 391 321

Airbnb: lusten voor de eigenaar, lasten voor de VvE?

Geplaatst op 07 juli 2016

De laatste jaren heeft de kortdurende verhuur van privéwoningen en appartementen aan toeristen een enorme vlucht genomen. Airbnb is eigenlijk een synoniem geworden voor de wat ook wel met een goed Nederlands woord ‘short-stay’ wordt genoemd.

Als de huurders geen overlast veroorzaken, is er op het eerste gezicht niet eens zo veel aan de hand. Toch leidt dat vooral in appartementengebouwen vaak wel tot problemen. Allereerst zorgen toeristen met een afwijkend leefritme tijdens hun stedentrip vaak wel voor overlast. ‘Drank en drugs en rock & roll’ lijkt vaak het devies. Nu zal iemand die in het hartje van Amsterdam woont wel bereid zijn om enige overlast voor lief te nemen, maar in het eigen gebouw is dat toch anders.

Overlast verboden
Overlast veroorzaken mag gewoon niet in een appartementengebouw. Ook de aanwezigheid van steeds wisselende huurders in het pand kan als onplezierig en zelfs onveilig worden ervaren.

De ergste wildgroei van deze privéhotels lijkt inmiddels achter de rug. Gemeenten worden terughoudender met het verlenen van vergunningen en er wordt ook daadwerkelijk handhavend opgetreden.

De vraag is wat de VvE kan en moet doen als een van de leden zijn appartement voor korte periodes aan wisselende huurders wil verhuren.

Bestemming is woonruimte
Een algeheel verbod op verhuur van een appartement komt bijna nooit voor. Dat betekent echter niet dat short-stay is toegestaan. In de meeste gevallen mag dit namelijk niet. In oudere splitsingsaktes werd vaak een ’pensionverbod’ opgenomen: een verbod om het appartement als pension te exploiteren. De terminologie is wat verouderd, maar dit is precies wat er met short-stay verhuur gebeurt: commerciële exploitatie van het appartement. En dat is eigenlijk altijd in strijd met de bestemming, de bestemming van het appartement is immers woonruimte.

Voor gebruik in strijd met de bestemming zoals vermeld in de akte is toestemming van de algemene ledenvergadering nodig. Zonder die toestemming in een appartement is short-stay dus nooit toegestaan, ook niet als de gemeente daarvoor wel toestemming geeft. Dat laatste is altijd een voorwaarde voor short-stayverhuur, maar in een appartementengebouw dus niet doorslaggevend.

Uit de jurisprudentie blijkt dat short-stayverhuur voor een periode korter dan één maand is. Het eerder genoemde pensionverbod geldt uitdrukkelijk ook voor short-stay.

Maatregelen vanuit de VvE
Maatregelen vanuit de VvE kunnen bijvoorbeeld het opleggen van boetes of, na een procedure, dwangsommen zijn, om naleving van het verbod te af te dwingen. In theorie zou zelfs ontzegging van het gebruik van het privégedeelte mogelijk zijn. Dat laatste is in de praktijk moeilijk te handhaven. Financiële sancties waarmee de verhuur onaantrekkelijk wordt, hebben meer effect. Het inlichten van de Belastingdienst schijnt ook een probaat middel te zijn, al kunnen daar de nodige vraagtekens bij geplaatst worden.

Moet de VVE actie ondernemen als er sprake is van short-stayverhuur zonder toestemming? Als er sprake is van overlast is het makkelijk die vraag met ja te beantwoorden. Zonder overlast lijkt die noodzaak veel minder aanwezig. Een aspect waar wel terdege rekening gehouden moet worden, zijn de mogelijke gevolgen voor de verzekering van het pand.

Risico’s bepalen
Bij een opstalverzekering van een gebouw met woonappartementen zal het risico en daarmee ook de premie worden bepaald op basis van het gebruik van de appartementen als woningen. Als een appartement bedrijfsmatig wordt gebruikt als hotel of pension, kan dat tot andere, hogere risico’s leiden. Het verzwijgen van risico verhogende situaties kan voor een verzekeraar een reden zijn om een uitkering te weigeren.

Iets wat op het eerste gezicht dus niet ernstig lijkt, zoals het verhuren van een appartement via Airbnb, kan ook het risico op schade verhogen. Als dat niet aan de verzekeraar wordt gemeld, loopt de VvE het risico dat bij schade geen uitkering wordt gedaan. En het is maar de vraag of de Airbnb-verhuurder dan bereid en in staat is om zelf de schade te vergoeden. Dat kan per polis verschillen maar is wel iets om rekening mee te houden, ook bij het verlenen van toestemming voor short-stay.